01

舊改地出一塊火一塊

老城區被壓抑得太久？

2020年是南寧舊改年。

伴隨著舊改同時進行的，是老城區熱度的重新回歸。

去年已經能明顯感覺到，熱門盤往往都是老城區的舊改地，基本出一塊火一塊。

不信你數一數，老城區幾大熱盤紅盤，哪一個不是舊改出身？

比如，南寧五里亭舊城改造項目，十幾年前就有傳聞了，但直到2018年12月29日，隨著南寧市五里亭蔬菜批發市場的正式關閉，這個項目才算邁出了關鍵性的一步。（此前我曾寫過，老鐵們自行回顧：五里亭，再見！五里亭，你好！）

2019年11月21日，廣西南寧冠能投資有限公司（大股東：洋浦地產）以熟化人身份拿下位于西鄉塘區明秀西路以東、東西快速路以北93.39畝舊改地（原五里亭蔬菜批發市場，現洋浦星1期）。

拿地結束后，官宣海報出爐，案名為：洋浦星。

隨后，洋浦星三個字成為活躍在各大購房群的熱點。時不時還有老鐵到后臺留言，問驢哥這個盤有啥新動靜。

如果你問我，舊改盤為何受熱捧？

第一，老城區土地稀缺，決定了區域內只有零星的地產項目開發。加上舊改項目難度大，周期長，所以物以稀為貴，出一塊被搶一塊。

第二，政府也在有意識地改變老城區面貌。任何一個城市發展都不可能一味外拓新區，一定是新舊交替式發展。

老城區是一座城市的根基，不能丟，也丟不了。

02

回顧過去8年

我看到了樓市「風水輪流轉」

富豪都是「時勢」造就的，80年代下海，90年代炒股，00年代炒房，10年代比特幣……

但凡踩中一個，都能實現財富階層跨越。

樓市也是如此。踩中了2009年、2017年買房，閉著眼睛都能賺錢。

每個城區都有自己的「勢」，踩對勢同樣很重要。今天我們重點來說西鄉塘。

2012年~2014年，限購限貸下的樓市調控周期，是剛需盤的天下。以瀚林御景、正恒國際廣場、保利愛琴海、瀚林新城等項目為代表的剛需盤，銷量占據南寧樓市半壁江山。那個時候，西鄉塘樓市風頭無兩。

2015年以后，五象新區迅速崛起，全區投資客涌向新區。西鄉塘核心地段優質土地供應有限，新盤宣傳發聲少，每次出一個新盤很快就被賣完，造成了在樓市聲音越來越弱的感覺。

西鄉塘的江湖地位被忽視，西鄉塘的需求同樣被忽視。于是，客戶開始向外流失。

2020年，舊改是西鄉塘的「勢」。ZF也在有意識地提升老城區面貌。

首先是修修補補型的舊改，今年初廣西住建廳印發《關于下達2020年全區城鎮老舊小區改造計劃任務的通知》，涉及南寧240個老舊小區改造。

其次是推倒重建型的舊改，如已經著手的五里亭舊改、南棉舊改、北大客運中心舊改等，和籌備中的南鐵1500畝、火車站近5000畝，及五一中路5000畝舊改等等。

主城外擴，城市邊界變遠。同樣的單價，成熟度更高的老城區，吸引越來越多剛需改需選擇回歸。

03

別拿青春等明天

新區真不一定適合你

再上一組數據，直觀來看新、老城區土地供應。

今年3月，南寧自然資源局官宣了一則2020年南寧年度供地計劃，總量11880畝，其中住宅占據半壁江山：5830畝。

供地手冊上，五象新區今年計劃供地量2000余畝。舊改地也有，我粗略數了數，一共有13個項目，涉及江南、西鄉塘兩個城區，包含水街舊改、南棉舊改、朝陽舊改等老城區重點舊改項目，一共760畝。

新區土地供應是主城區舊改地的接近3倍。還要我怎么暗示你主城優質土地稀缺？

半年以前，洋浦地產拿下五里亭舊改地塊后，便備受市場關注。這塊地前身是有著23年歷史的五里亭蔬菜批發市場。大家都期待的是，洋浦能否在城西這個C位打造出一個驚艷作品。

洋浦星位于大學東路19號，緊鄰地鐵1、5號線（在建）雙地鐵口廣西大學站。

驢哥常年混跡于西鄉塘，親身感受到這里生活便利程度簡直令人發指。

西大板塊，在鐘愛老城區的人眼里，可以用三個詞來形容：配套全、接地氣、有情懷。

這里有地鐵1、5號線交匯，有東西向快速路直通南寧東站，有多座橋梁連通邕江南北；南寧百貨大樓新世界店、沃爾瑪、北京華聯、農院路、南鐵等大小商業......成就了煙火氣十足的西大商圈，方圓2公里內吃喝玩樂不愁；新秀公園、邕江濱江公園，南寧動物園也在這里集合……

我數了數，以洋浦星為原點，周圍有廣西醫科大第二附屬醫院、南寧市第八人民醫院、廣西民族醫院等不下6家醫院，有廣西大學、廣西財經學院等多所高校，也有如西大附中這樣全區知名的民辦學校。

敢問哪個新區的便利度能有如此之高？反正我是沒想到。

有多少老鐵手握新區的房，卻一直不去住。原因我估計有很多，但有一點肯定是「離不開老城區的熟」。

除了這些，洋浦星拿地時要求配套一所12班幼兒園、和一所24班的小學，小學暫定名為：五里亭第四實驗小學。

早有消息稱，該小學將引入衡陽路小學教育體系（可以理解為是衡陽路小學分校，因去名校運動不能這么叫）。

衡陽路小學是西鄉塘數一數二的學校，師資力量雄厚。如果真能實現，將給洋浦星加不少分。

04

從五象到五里亭

產品迭代升級，洋浦依舊靠譜？

既然今天要寫洋浦星，就一次說個透。

長久以來，南寧樓市缺好房子，西鄉塘也缺好房子。

洋浦星去年拿地后官宣：地標之上再造地標，在五里亭拼搏的歷史沉淀下，賦能更新，依托地鐵廣西大學站便捷交通，打造40萬㎡全配套大城，建造甜蜜多彩星生活。

上個月項目開放城市更新咨詢點，越來越多信息對外釋放。我特地去踩了個盤。

漂亮的置業顧問介紹，洋浦星總占地約170畝，分兩期開發，產品涵蓋高層住宅、公寓、商業、鄰里中心。住宅以南北通透板樓設計為主，采用新亞洲建筑風格，建筑面積約90~147㎡。

說實話，舊改盤大多受地塊條件制約，地塊零散或者形狀不規則，洋浦星的地塊很方正，這點在舊改盤中實屬難得。

地塊方正的優勢是擴寬公共空間，也使得園林有更大發揮空間。

于是洋浦星做出了西大板塊難得的大社區全地形中庭園林，4.5萬平方米新亞洲風格的景觀園林，環小區420米全地形跑道，全齡兒童運動樂園，和風情度假雙泳池，并在架空層做了豐富的公共空間。

這些年來，在南寧老鐵的眼里，洋浦地產雖然是地產新兵，項目品質和口碑一直都不錯，給人的總體感覺是靠譜、嚴謹。

置業顧問小姐姐說，洋浦星會延續江山御景、御景山的可靠品質，采用雙入戶大堂，且項目樓棟多采用板樓設計，這意味著會有很多南北朝向的房子。

單看這些規劃指標，不用說剛需盤了，恐怕一些號稱改善的盤都不一定能做到。

此前項目已經劇透了一波戶型圖。

從戶型設計上看，無論是90㎡的剛需戶型，還是135㎡的改善戶型，每一戶的入戶，都設計了玄關位，這樣的好處是住著更舒適。畢竟誰都不想回家一進門無處放鞋放包。

90㎡三房戶型，大部分是全南朝向，每間臥室都配置有陽臺或飄窗，主臥套間開間3.1米，L型廚房與生活陽臺相連，剛需住著也不必將就。

127㎡四房戶型，為板樓設計，「雙臥+客廳+陽臺」朝南設計，南北對流雙陽臺，這樣的產品在老城區真心不多見。想象一下，夏天小風一吹，愜意的很。

洋浦星在戶型圖上還做了一個貼心的設計，對每一個房間的尺度，做了精致的測算。按家具的真實尺度做了擺放設計。

說真的，號稱用食品級標準做地產的洋浦，想的真夠細致了。

首期推啥產品我也打聽清楚了。

小姐姐介紹，項目首推10、11、15號樓90~135㎡三、四房戶型，毛坯銷售，預計本月底開放營銷中心，現在誠意登記可享受開盤95折優惠。

05

這段是送的

最后還是說說我對洋浦這家企業的感覺吧。

「廣西糖王」的身份很多老鐵已經知道了， 在五象新區開發的御景山和江山御景項目品質上有口皆碑，這是一家在南寧為數不多的0差評開發商，希望洋浦可以保持優良傳統，在最有「味道」的土地上蓋出對得起這片土地的房子，成為一家合格的城市發展商。

值得一提的是，我在之前與洋浦的合作中發現，它家的回款是真快，這也從另一方面佐證了這家開發商的德行。

／End.