“提燈定損”照出了房屋退租的糊涂賬，合同不清、損耗怎么算
4月3日，江西上饒玉山縣通報(bào)了對(duì)“提燈定損”事件的處理結(jié)果。
通報(bào)顯示，涉事房東因先前拿磚塊砸人的行為，被處以行政拘留并罰款，房東此前列出的“萬元賠償清單”，存在檢查方式有悖常理、賠償要求不合理等問題，其向租戶索賠的“賠償金”也已退還租戶。
通報(bào)還稱，涉事房屋存在違建情形，相關(guān)部門將依法依規(guī)進(jìn)行處置，對(duì)履職不到位的工作人員將嚴(yán)肅追責(zé)問責(zé)。
一個(gè)看起來不大的租房糾紛，為何能掀起輿論的巨浪？不少網(wǎng)友認(rèn)為，“提燈定損”戳中了租房者的痛點(diǎn)，也在一定程度上說明現(xiàn)下房屋租賃市場(chǎng)定紛止?fàn)幦狈τ行?quán)威的依據(jù)和手段。
很多年輕人都有租房的經(jīng)歷，一些房東挖空心思、想盡辦法克扣押金，成了很多人的心理陰影。租房過程中，房屋損耗如何確定？房東和租客各應(yīng)在何種程度上承擔(dān)責(zé)任？租房合同又該注意哪些細(xì)節(jié)避免事后的糾紛？為此，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，對(duì)此事進(jìn)行探討。
“提燈定損”為何引發(fā)眾怒
租住在江西省上饒市玉山縣一處自建房的一名租客日前發(fā)布視頻稱，退租時(shí)遭遇房東拿探照燈逐寸檢查。房東在墻壁、床櫥柜、門框、板凳等位置逐一貼上黃色標(biāo)志，之后，列出清單詳細(xì)計(jì)算了需要支付的“損傷補(bǔ)償”，最后還有一筆2000元的“其他損傷補(bǔ)償費(fèi)”，合計(jì)10884.95元。
此事引發(fā)關(guān)注后，玉山縣冰溪街道通報(bào)稱，2023年9月5日，租戶陳某為小孩就學(xué)方便，與東門村城東安置區(qū)居民郭某某簽訂了租房合同，并與吳某某合租。9月27日，陳某與吳某某到東門村委會(huì)反映，因小孩上下樓吵鬧問題與郭某某引發(fā)矛盾，表示要退租，但郭某某以家具遭受損壞為由，不予退租金和押金。
村委會(huì)介入調(diào)解后了解到，租房期間，因小孩玩鬧致使郭某某家墻角、扶梯、柜門等受損，雙方就賠償事宜意見不一產(chǎn)生糾紛，期間郭某某對(duì)出租房進(jìn)行了檢查，并列出10884.95元的賠償單，租戶未認(rèn)可該賠償單，后村委會(huì)組織雙方多次協(xié)商，于10月8日達(dá)成協(xié)議，由陳某、吳某某各支付郭某某2000元賠償款，并當(dāng)場(chǎng)簽訂協(xié)議書，陳某、吳某某當(dāng)即退租，陳某搬至附近租住。
通報(bào)稱，此后陳某、郭某某雙方再次因口角糾紛，矛盾繼續(xù)升級(jí)，陳某遂在抖音平臺(tái)陸續(xù)發(fā)布有關(guān)視頻引起關(guān)注。
4月3日，玉山縣聯(lián)合調(diào)查組發(fā)布的調(diào)查結(jié)論稱，郭某林在出租自建房過程中，與陳某因日常瑣事、物品受損等問題多次發(fā)生糾紛，并列出“萬元賠償清單”，存在檢查方式有悖常理、賠償要求不合理等問題。經(jīng)教育，郭某林現(xiàn)已退還“賠償金”。
陳忠善是一名租房的北漂，曾經(jīng)多次租房。他接受采訪時(shí)表示，“提燈定損”事件直擊了很多租房者的痛點(diǎn)。很多租房者在退租的時(shí)候，或多或少都會(huì)遇到押金被扣等困擾。
該事件中，他印象最深的第一個(gè)詞是“損傷補(bǔ)償”。他認(rèn)為，這個(gè)詞沒有一個(gè)非常明確的衡量標(biāo)準(zhǔn)，解釋權(quán)往往在房東那里。退租的時(shí)候，比如說桌子上或者說墻面上有輕微的一道劃痕，房東比較好商量的話，說是“自然磨損”，計(jì)較起來又可以說是“人為損壞”。
另一位長(zhǎng)期租房的年輕人岳鵬（化名）也表達(dá)了相似情緒。“視頻中房東拿著探照燈檢查家具的樣子，感覺像勘察案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，這種細(xì)致的程度，我覺得可以跟法醫(yī)相‘媲美’了。從桌椅板凳到門窗馬桶，還有房屋的外立面，有一點(diǎn)點(diǎn)破損，他就貼上膠布，然后感覺動(dòng)作是輕車熟路的。”他說。
岳鵬說：“看完視頻特別生氣，每一個(gè)在異地打拼的普通人都有可能遇到類似的情況，帶來的那種刺痛感和窒息的感覺，引發(fā)了共鳴和眾怒。”
上海觀君律師事務(wù)所合伙人、律師戴海龍接受采訪時(shí)則表示，“本身每個(gè)月的租金才那么點(diǎn)，而索賠的金額如此之大，遠(yuǎn)超出我們正常人一般的認(rèn)知，在大眾心理上就產(chǎn)生了巨大反響。”
退租時(shí)如何對(duì)房屋定損
資深監(jiān)理師陸曉峰長(zhǎng)期在上海從事精裝房驗(yàn)房等工作。“工作這么多年，還沒遇到‘提燈定損’的情況，這個(gè)房東確實(shí)有點(diǎn)過了。”接受采訪時(shí)，陸曉峰直言。
他說，視頻中房東所用的燈是專業(yè)從事驗(yàn)房的工具設(shè)備。這種燈一般是在監(jiān)理行業(yè)中才能用到的工具，在驗(yàn)收時(shí)通過探照燈的強(qiáng)光照射，可以檢查墻面有無瑕疵、是否平整、有沒有打磨到位、油漆涂料有沒有明顯漏刷等，都能暴露出來。
陸曉峰認(rèn)為，房東用的設(shè)備雖然是專業(yè)的，動(dòng)作手法卻并不專業(yè)，這種做法屬于“雞蛋里面挑骨頭”，故意要找租客問題。從監(jiān)理師的角度來看，所列出的賠償清單并不合理，里面很多可能是自然損耗，不可能按照全新精裝房交付標(biāo)準(zhǔn)去探討。
在租賃關(guān)系中，承租人和租客之間對(duì)于房屋損耗的責(zé)任如何劃分認(rèn)定呢？
戴海龍律師表示，《民法典》第710條明確了承租人按約定使用租賃物的免責(zé)義務(wù)，即：“承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。”
戴海龍介紹，損耗和損壞、損毀是有明確的區(qū)別的，損耗一般是說在正常的使用條件下，產(chǎn)生了一些自然的損耗，或者說一些性能的下降。“比如說這個(gè)椅子、沙發(fā)被坐壞了，電視老化了，當(dāng)然這個(gè)租期是比較長(zhǎng)的情況下，常常是在3年甚至5年更長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)導(dǎo)致的損壞，這不是由于使用不當(dāng)，或者是由于其他的惡意的、非正常的因素而造成的嚴(yán)重?fù)p耗，租客是不需要去賠償?shù)摹！?/p>
“租金里面已經(jīng)包含了租賃物因?yàn)檎５氖褂枚鴮?dǎo)致自然損耗的成本，這個(gè)是民法典第710條給我們直接傳達(dá)的一個(gè)信息。”戴海龍說，東西因?yàn)檎p耗壞了，房東還要幫忙去修，不修會(huì)影響租客的使用，也會(huì)損害租客的權(quán)益。
《民法典》第711條明確了租賃人未按約定使用租賃物的責(zé)任，即：“承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。”
戴海龍說，該條款中的“未按照約定使用”，意思是租賃物本來該干這個(gè)事，租客拿它去干其他事，比如說拿電飯煲當(dāng)空氣炸鍋用，往電視上放一杯咖啡，咖啡杯倒了導(dǎo)致電視短路或者說損壞，這類的損失、損耗就應(yīng)該賠償了。
他說，什么情況下應(yīng)該賠，什么樣的情況下不該賠，這是由裁判者去衡量的，并不是由房東“一言堂”決定的。雙方協(xié)商不成的情況下，甚至通過調(diào)解機(jī)構(gòu)都無法解決的情況下，最后只能到法院去讓法官來裁定了。
對(duì)于租房糾紛，如何事前防范和事后維權(quán)
陳忠善表示，在退租的時(shí)候，租客們是弱勢(shì)群體，因?yàn)檠航鹗窃诜繓|或者中介的手里，這時(shí)他們對(duì)于“自然損耗”的定義有最終解釋權(quán)。他認(rèn)為，對(duì)于退房時(shí)扣押金，大多數(shù)的租房者的心態(tài)是：房東扣幾百塊還是能接受的，只要不倒貼錢。
“如果說真的鬧到退租的時(shí)候克扣租金導(dǎo)致矛盾激化，我覺得更多的是需要一種社會(huì)公德的制約，很難說我再去請(qǐng)個(gè)律師，然后再跟他打上一場(chǎng)官司，其實(shí)對(duì)于我們打工者來講，既耗心力，又費(fèi)財(cái)力。”陳忠善說。
針對(duì)此次“提燈定損”事件，他認(rèn)為，大家在租房之前一定要觀察下房東的人品或者說中介的人品，深入研究合同里面相關(guān)的條文條款，把“丑話說在前面”。這件事一方面對(duì)廣大房東提個(gè)醒，做事不能太過，同時(shí)也是對(duì)租客提醒，平常也要愛護(hù)好房?jī)?nèi)的設(shè)施，在退租的時(shí)候可能會(huì)少一些糾紛和口舌之爭(zhēng)。
戴海龍說，房屋租賃關(guān)鍵在于合同，這是雙方法律關(guān)系的起始源頭。他建議，租客在簽合同之前，應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同的條款，要特別關(guān)注租金、違約金、押金等內(nèi)容，要確保自己的權(quán)益能夠得到保障。你要了解到自己的權(quán)利，更需要注意到自己的義務(wù)，違反了哪些義務(wù)你可能承擔(dān)不利的后果。如果合同是比較模糊的，甚至有的事項(xiàng)沒有約定，雙方可以再次協(xié)商重新補(bǔ)充。合同中沒有約定的或者約定不明確的條款，這是需要關(guān)注的重點(diǎn)。同時(shí)要非常注意合同的有效性，很多的租賃糾紛就是不注意時(shí)效性引起的。
戴海龍表示，目前并不提倡通過訴訟來解決這種房屋租賃合同的糾紛。因?yàn)檫@類糾紛大多數(shù)金額比較小，走法院程序費(fèi)時(shí)費(fèi)力，所以一般建議找第三方的調(diào)解機(jī)構(gòu)，可以有效解決金額比較小又耗時(shí)耗力的租賃糾紛。