石家莊、惠州首套房貸利率逆勢回調 其他城市跟進嗎？
近日，兩地房貸利率回升的消息引發(fā)熱議。3月20日，貝殼財經(jīng)記者從石家莊和惠州多家銀行求證到，兩地房貸利率確實在逆勢調整。其中，石家莊地區(qū)自4月1日起，首套房貸利率從LPR-50BP上升到LPR-20BP，按當前5年期以上LPR利率3.95%計算，該地區(qū)自下月起房貸利率將從當前的3.45%上升至3.75%。惠州地區(qū)則已自3月1日起上調了首套房貸利率，從3月前的LPR-50BP上調至當前的LPR-35BP，即從3.45%上調至3.60%。
多位銀行人士表示，這主要是地方根據(jù)首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制的相關規(guī)定進行的自主調節(jié)。各地方根據(jù)當?shù)胤績r變化對房貸利率進行調整。如石家莊地區(qū)房價環(huán)比、同比均已經(jīng)連續(xù)三月上漲，因此該地區(qū)房貸利率回調至全國房貸利率下限水平。
“即便是有所上調，這些城市房貸利率仍保持較低水平。這不意味著政策就此轉向。”招聯(lián)首席研究員董希淼預計，其他城市是否跟進還需要看各地房地產(chǎn)市場變化而定。從大趨勢上來看，未來房貸利率總體仍有下行空間。
房價連漲三月
石家莊4月1日起上調利率上海、西安暫未變化
“我行已經(jīng)收到了通知，自4月1日起將上調房貸利率?！笔仪f地區(qū)某國有銀行個貸工作人員告訴貝殼財經(jīng)記者，首套房貸利率將上調30個基點至從當前的3.45%上調至3.75%。不過，現(xiàn)在該行還可以申請到3.45%的優(yōu)惠首套房貸利率。
該工作人員告訴記者，該地區(qū)首套房貸利率已經(jīng)在3.45%這一水平上停留了近1年。近幾天在房貸利率上漲消息的影響下，該行申請貸款的規(guī)模有所增多?！疤焯旒影酁榭蛻魻幦≥^低利率”成了她近期工作的第一要務。
石家莊地區(qū)的另一家國有銀行工作人員亦告訴貝殼財經(jīng)記者，該行也將于4月1日起執(zhí)行最新的房貸利率。本次調整主要是由于近期石家莊地區(qū)房價連續(xù)三個月同比、環(huán)比均有所上漲，因此該地區(qū)是根據(jù)首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制相關規(guī)定進行的調整。
去年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，并規(guī)定對于評估期內新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；而如果后續(xù)評估期內新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的“70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)”，自去年12月至今年2月份，石家莊地區(qū)新建商品住宅銷售價格同比、環(huán)比指數(shù)均超過100，這意味著該地區(qū)已連續(xù)三個月上漲，符合首套房貸利率下限回調的條件。
此外，據(jù)貝殼財經(jīng)記者統(tǒng)計，在70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格連續(xù)三個月同比、環(huán)比均有所上漲的城市中，除了石家莊之外，還有上海和西安兩地。但這兩地的多家銀行均向貝殼財經(jīng)記者表示，目前暫未收到首套房貸利率上調的相關通知。
貝殼財經(jīng)記者了解，上海地區(qū)首套房貸利率最低為LPR-10BP，即3.85%；而西安地區(qū)首套房貸利率最低為LPR-20BP，即3.75%。有業(yè)內人士指出，這兩地不屬于低于全國房貸利率下限水平的情況，因此也就不必跟隨上調。
因地制宜主動回調
惠州小幅上調房貸利率仍低于全國房貸利率下限水平
3月20日，貝殼財經(jīng)記者通過惠州當?shù)劂y行獲悉，該地區(qū)確已自3月起，將首套房貸利率從LPR-50BP回調至LPR-35BP，即從3.45%回調至3.6%。但這一利率水平仍低于LPR-20BP的全國房貸利率下限水平。
值得注意的是，惠州地區(qū)的房價并未如石家莊地區(qū)連漲三月。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，惠州地區(qū)僅在今年2月時，新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比恢復到100.0，但同比仍在100以下。這意味著2月份新建商品住宅銷售價格與上月持平，并已開始企穩(wěn)。
有接近監(jiān)管部門人士對貝殼財經(jīng)記者表示，自2023年1月18日起，惠州市實施階段性取消首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限?，F(xiàn)在的房貸利率是銀行自身的市場行為，由各銀行結合市場的資金情況、房貸需求情況以及內部資金成本自行決定。
董希淼表示，惠州等地房價已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，根據(jù)當?shù)氐南嚓P情況回調房貸利率屬于常規(guī)操作，發(fā)揮地方“因地制宜”的房貸利率政策調節(jié)作用，符合差別化住房信貸政策的原則。如果未來惠州地區(qū)房價持續(xù)企穩(wěn)，或還會有相應調節(jié)動作。
事實上，住房貸款利率形成了“三層定價機制”：一是全國層面，央行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，地方政府在全國性利率下限的基礎上，確定當?shù)刈》抠J款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶資質、資金成本等因素，與借款人協(xié)商確定實際執(zhí)行的住房貸款利率。
此外，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，惠州上調房貸利率15個基點，說明二季度房貸利率政策或有一些新變化，“拼低價”的情況或將不復存在，但是“較低”的利率仍會保留。
其他城市會不會跟進？
“不會有太多城市跟進”房貸利率下行或仍是大趨勢
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，目前全國各重點城市中，低于“LPR-20BP”全國首套房貸利率下限的城市包括但不限于南京（LPR-30BP）、合肥（LPR-30BP）、重慶（LPR-30BP）、武漢（LPR-40BP）、鄭州（LPR-50BP）、天津（LPR-40BP）、昆明（LPR-35BP）。
在這上述城市中，僅有天津、昆明地區(qū)新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)兩個月上漲，但目前均未有房貸利率調整的消息出現(xiàn)。
嚴躍進認為，石家莊和惠州打響了房貸利率上漲的“第一槍”，具有信號意義。這說明長達近三年的寬松政策效果顯現(xiàn)。政策是跟著市場形勢做調整的，總體上房貸政策依然會保持寬松的走向，房企和購房者等需要密切關注相關城市的政策新動向，積極主動調整策略。
不過，多位銀行分析人士認為，在樓市仍有待進一步復蘇之時，未來不會有太多城市跟進主動上調房貸利率，因此總體影響不大。
東方金誠首席宏觀分析師王青認為，2024年政策面的重點之一是要推動房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)軟著陸，其中適度降低居民房貸利率是關鍵一招。他預計，接下來除了作為居民房貸利率定價基礎的5年期以上LPR報價會持續(xù)下調外，監(jiān)管層還將通過下調首套房貸和二套房貸利率下限等方式，進一步推動居民房貸利率下行。
新京報貝殼財經(jīng)記者 姜樊 編輯 陳莉 校對 柳寶慶