賈康：房地產(chǎn)的主題詞是成長性，全面拐點或者個別崩盤是危言聳聽
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者孔海麗 上海報道
體驗了近20年的“速度與激情”后，房地產(chǎn)這趟列車正面臨一個大大的“紅燈”。
監(jiān)管嚴(yán)格程度史無前例，政策環(huán)境的改變正在催生行業(yè)新發(fā)展邏輯。在這樣的大背景下，行業(yè)將走向哪里，“治標(biāo)又治本”的良策該如何探尋？
在日前舉辦的“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”上，華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長、中國財政科學(xué)研究院研究員、博導(dǎo)賈康指出，在大覆蓋面上來說，我國房地產(chǎn)發(fā)展未來的主題詞是“成長性”，而不是斷崖式回調(diào)，“至于有些說法提到全面拐點或者個別城市崩盤，從全局來說這都是危言聳聽。”
賈康認(rèn)為，行政手段的“治標(biāo)”如何對接基礎(chǔ)性制度支撐的“治本”、形成健康發(fā)展長效機制，是房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)鍵問題。
波動上行里的“冰火兩重天”
作為過去幾年間最熱的話題之一，房地產(chǎn)真實的變化趨勢是什么樣的？賈康以成交均價數(shù)據(jù)圖為基礎(chǔ)，指出了其中的結(jié)構(gòu)性特征，2011年、2013年和2016年分別有三波明顯上漲，并在調(diào)控政策的影響下出現(xiàn)了急劇下探，2019年之后的最新一波上漲則引發(fā)了熱點城市當(dāng)下的嚴(yán)厲調(diào)控。
賈康判斷，各線城市2015年以來總體市場景氣回升十分明顯，2017年以后的回調(diào)主要受行政手段影響，但他特別強調(diào)三四線城市的市場情況不能和一二線城市混在一起分析，尤其是近期部分三四線城市出臺“限跌令”的現(xiàn)象，尤其值得從全面和理性的角度看待整個中國房地產(chǎn)市場。
“要承認(rèn)，部分三、四線城市的‘去庫存’壓力仍未消化殆盡，這是‘冰’的表現(xiàn)，某些人口凈流出城市的房子，總價甚至低到幾萬塊都沒人接盤，這種極端情況也是我們需要考慮的問題。”賈康補充。
“冰火兩重天”是賈康給出的總結(jié)詞。而長期發(fā)展如何處理好這種在結(jié)構(gòu)特征方面已經(jīng)顯現(xiàn)出挑戰(zhàn)性的問題，賈康認(rèn)為，打造房地產(chǎn)長效機制，一定要以基礎(chǔ)性制度建設(shè)為本。
他進一步指出，中國城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段所余下的縱深還相當(dāng)可觀，這是中國繼續(xù)發(fā)展重要的“引擎和動力源(600405,股吧)”，未來幾十年內(nèi)還將有4億人進城成為市民，接下來，多輪基礎(chǔ)設(shè)施擴建和升級換代、多輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級提質(zhì)、多輪人力資本培育優(yōu)化浪潮等趨勢，都將不斷釋放巨量需求。
綜合分析，賈康認(rèn)為相關(guān)“基礎(chǔ)性制度建設(shè)”至少涉及土地制度、住房雙軌制和房地產(chǎn)稅改革等多個方面。
房地產(chǎn)稅立法與試點并行
狹義的房地產(chǎn)稅改革，專指住房保有環(huán)節(jié)的稅收，圈內(nèi)已熱議多年。賈康表示，啟動房地產(chǎn)稅立法早已進入決策層的改革日程考慮。
此前重慶和上海已做出相關(guān)嘗試，重慶模式以高端豪宅為重點征收對象，較為符合重慶市“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念，上海模式以多套房為主要征收對象，對炒房行為起到了一定的抑制作用。
賈康認(rèn)為，應(yīng)該肯定重慶和上海房產(chǎn)稅試點的積極意義，從中看到“本土試水”對于“稅收法定”路徑推動的寶貴貢獻，經(jīng)濟學(xué)基本邏輯的理論意義也在兩地的實踐中得到了有效印證。
他也澄清了對房地產(chǎn)稅的認(rèn)知誤區(qū)，賈康表示，并不是土地私有制才能開征房地產(chǎn)稅，“我們已經(jīng)充分論證了，房地產(chǎn)稅和土地出讓金并不是不相容的關(guān)系。”
對于房地產(chǎn)稅到底應(yīng)該追求什么樣的正面效應(yīng)，賈康強調(diào)，房地產(chǎn)稅一定是一個綜合目標(biāo)，一是對房價起到“壓艙促穩(wěn)”的作用，二是使地方政府職能轉(zhuǎn)變與培養(yǎng)財源內(nèi)洽，助力打造地方稅體系，深化省級以下分稅制改革；三是強化優(yōu)化再分配機制，“抽肥補瘦”抑制兩極分化；四是提高直接稅比重，優(yōu)化宏觀調(diào)控“自動穩(wěn)定器”作用。
賈康進一步指出，房地產(chǎn)稅改革需要在法定的道路上解決這個改革啃硬骨頭的問題，但同時“本土試水”與立法過程并不相悖，需要有個觀點對撞的過程，實現(xiàn)理性博弈，最終尋求社會可接受的最大公約數(shù)。
關(guān)于房地產(chǎn)稅未來的推進路徑，賈康認(rèn)為，當(dāng)下存在房地產(chǎn)稅進行試點的可能性和必要性；另一方面，立法之后，可以對地方充分授權(quán)，區(qū)分不同情況分步推進。
“總體來說就是，我們要把房地產(chǎn)稅改革放在全局，掌握好它的必要性和實現(xiàn)可行性。”賈康表示。